AZ ÉN PÉNZEM

Zsarolással érték el a bankok, hogy drágább legyen a támogatott lakáshitel. Így persze a hasznuk is nagyobb.

Nem tudok osztozni a bankok örömében, és nem állok be az ugyancsak banki érdekek szerint, szócsőként működő blogok sorába. (Tessék kérem mindig megnézni, ki a blog vagy a honlap működtetője, milyenek a tulajdonosi összefüggések. Hiszen a szék határozza meg a tudatot. Ha nem találjuk, abból is érdekes következtetéseket vonhatunk le.) Nem fogom tehát dicsérgetni az új, támogatott lakáshitelt. Leginkább azért nem, mert az ügyfeleknek drágább lett a kölcsön, ráadásul 5 év múlva, amikor az állam már nem ad támogatást, az adós szépen ott csücsül majd egy drága hitelben.

Egy korábbi blogunkban, még tavasszal számoltunk be arról, hogy a bankok egyszerűen elszabotálják a szocpol és a támogatott lakáshitel nyújtását. A törvény szerint a támogatott lakáshitel kamata nem lehetett több, mint az éves, illetve az ötéves állampapírpiaci átlaghozam 3 százalékponttal növelt értéke. A bankok azonban kevesellték ezt a 3 százalékpontot. Ezért egyszerűen közölték a kormánnyal: bevezethet mindenféle otthonteremtési támogatást, adhat szocpolt és támogatott hitelt, ezt csak ők tudják továbbadni, nekik pedig nem kötelező ilyet nyújtani. És nem is fognak, hacsak nem adhatják drágábban a támogatott kölcsönt, mint a tavaly elfogadott törvényben áll.

Néhány hónapig folyt az iszapbirkózás. A kormány számára pedig egyértelművé vált: ezek bizony tényleg nem adják sem a szocpolt, sem a támogatott lakáshitelt. Vagy nem is szerződtek az állammal, vagy ha szerződtek is, a hitelt nem kínálták. Így a kormány belátta, ki van szolgáltatva nekik. Ha szeretné, hogy menjen a hitel, engednie kell. A bankok az állampapír hozamokat még 5 százalékponttal szerették volna megtoldani, de hogy ne úgy nézzen ki, mintha csak az ő akaratuk érvényesülne, a végén a képlet a következő lett: az éves vagy ötéves állampapírpiaci átlaghozam 130 százaléka plusz 3 százalékpont. (Ez egyébként a mostani magas hozamoknál magasabb kamatot eredményez, mint a bankok eredeti javaslata.) Az egyéves kamatperiódusú hiteleknél így 12,49 százalék lett a kamat. Mint látható, a piaci kamatok is ezen a szinten vannak, sőt ennél olcsóbbakat is találhatunk. A régi verzió szerint, amit ugyebár nem kínáltak a bankok, 10,3 százalék lett volna a kamat, ami már tényleg kedvező. Ezekből jön le 5 éven keresztül az évente csökkenő mértékű kamattámogatás.

Az új verzió szerint így az első évben egy kétgyerekes család, új lakás esetén 8,11 százalékos kamattal jut hitelhez. Míg a most eldobott, eredeti törvény szerint 5,92 százalék lett volna a kamat. Hát ezért nem tapsikolok!

A bankok hitelezési vezetői egyébként arra számítanak, hogy a lakáskölcsönöknél trendfordulót hoz a kamattámogatás beindulása. Én ezt nem tartom valószínűnek, bár biztos, hogy az eddigi semminél több hitelt fognak kihelyezni. Persze nem mindenki, hiszen most is kapható új lakáshoz még a szocikormány által 2009-ben bevezetett támogatott lakáshitel. És ezt sem nyújtja mindegyik bank. A legviccesebb pedig az egészben az, hogy a szigorú feltételek mellett is a szocikormány támogatott hitele sokkal kedvezőbb, mint ez az új tákolmány. (Igaz, erre az újra többen lesznek jogosultak.) Ráadásul a 2009-es hitel esetében 20 évig jár az állami kamattámogatás, nem csak 5 évig. És azt is alig kérte valaki. Akkor mitől is lenne most fellendülés? Hát persze, hogy semmitől. 

Az otthonteremtési programról és a konkrét számokról itt olvashat. 

Nem igaz, hogy a Kúria döntése nyomán nincs esélye a devizahiteleseknek egy bankkal szembeni perben. Nem kell mindenbe beletörődni.

Viharos sebességgel söpört végig a neten a Napi gazdaság cikke arról, hogy a Kúria (leánykori nevén Legfelsőbb Bíróság) egyik döntése sok szelet kifoghat a perre készülő devizahitelesek vitorlájából, a szerződések generális megtámadása nem lesz járható út. Pedig mindössze annyi történik, hogy a Kúria lenyesegeti a „vadhajtásokat” ebben a nagy devizahiteles katyvaszban. Ennek köszönhetően kezd körvonalazódni az is, hogy miben támadhatóak a devizahiteles szerződések. Nem véletlenül vélik úgy az ügyvédek is, hogy a fent említett döntés kifejezetten kedvező, hiszen a Kúria mindössze egy rossz ügyvédi munkáról mondott véleményt. Sok mindent ugyanis nem vizsgált és nem vizsgálhatott. Viszont éppen ez adhat kapaszkodót a pereskedőknek. (A megjelent cikkünk a témában a jobb oldali hasábból érhető el.)

A Kúria döntése ugyanis egy EGYEDI beadvánnyal kapcsolatos, bár kétségtelenül generális megállapításokat is tartalmaz. Így kimondja, hogy ha a bankok a kamat mellett díjakat és költségeket is felszámítanak, vagy egyoldalúan módosítják a szerződést, az önmagában és általánosságban még nem tekinthető a jóerkölcsbe ütközőnek. Ennyi és kész. Szó sincs arról, hogy a szerződés, amit az adós kötött a bankkal, megfelelt-e a jogszabályoknak, tisztességes feltételeket tartalmazott-e. A banknak tehát lehetősége van az egyoldalú szerződésmódosításra, de ennek feltétele, hogy a szerződés külön pontban meghatározza azokat a feltételeket, amikor a bank változtathat. Tehát előre le kell írni a szerződésben, hogy mikor és hogyan módosulhatnak a feltételek, és – még egy fontos kitétel – elő kellett írni, hogy a módosítást a HATÁLYBA LÉPÉSE ELŐTT, hirdetményben kell közzétennie. (Csak hogy még bonyolultabb legyen: a kérdés megítélése időszakonként is változó, hiszen mások voltak a jogszabályok.)

Nos, kíváncsi vagyok, hány szerződésben van benne az egyoldalú módosítás hatályba lépés előtti közzététele. Nem is szólva a módosítás feltételeiről. Hiszen ezek általában arról szóltak (most lefordítom magyarra): én, a bank, akkor emelek és annyival, amennyivel akarok, és amennyit nem szégyellek. És arra is kíváncsi vagyok, hogy a szerződések és a banki üzletszabályzatok önmagukban mennyire jogszerűek. Ugyanis épp ez a legfontosabb része a Kúria döntésének: szükséges, hogy a szerződés és az üzletszabályzat jogszerű legyen. Márpedig ebben az egyedi esetben nem vizsgálhatta meg, hogy maga a szerződés és üzletszabályzat megfelelő volt-e, hiszen az adóst képviselő jogász ezt nem is kérte.

A kérdésben nagy fordulatot hozhat majd a Kúria őszre várható iránymutatása. Nem mindegy ugyanis, hogy mit mondanak ki abban a kérdésben: kinek kell állnia a kockázatokat. Hiszen ha a bank minden kockázatot az ügyfélre terhelhet – sokszor még ebben az esetben is az indokoltnál nagyobb mértékben nőttek a törlesztőrészletek -, akkor mi a fene dolga is van neki? Hol a hozzáértés, és egyáltalán mit csinál, ha nem kezel kockázatot? (Korábbi posztunkban arról írtunk, hogy szerintünk minden szereplő felelős a devizahiteles helyzetért.)

Ha pedig kimondják, hogy ezen a kockázaton osztozni kell, na, akkor szépen, egyenként meg lehet vizsgálni, hogy ez hogyan is nézett ki az egyes szerződéseknél. (Persze csak per esetén. Ne gondolja senki, hogy ez automatikus lesz.) Viszont ha egy üzletszabályzat volt rossz, akkor minden az alapján kötött szerződéssel rendelkező ügyfél együtt is perelhet. 

A mostani határozatból kiderül még, hogy nem kellett a banknak beírni a szerződésbe, hogyan alakul a svájci frank árfolyama a hitel lejártáig, és ezt nem kellett beleszámítani a thm-be sem. Ezt egyébként az ügyfelek többsége is tudja.

Félreértés ne essék, nem buzdítunk senkit arra, hogy perre menjen. (Főként nem a manapság nem ritka „jogászlovagok” unszolására vagy közreműködésével.) A per ugyanis mindenképp kockázatos. Elvesztése esetén akár milliókat is fizettethetnek az ügyféllel illeték és ügyvédi költség címen. 

Ha tetszett a cikk, lájkoljon és kövessen minket a Facebookon, ahol további érdekességeket, részleteket talál. 

Az állampapíroknál az éven túli lejárat hozama tegnap zuhant (ha akár csak haladgatnak a tárgyalások az IMF-fel akkor vége lehet a jó betéti ajánlatoknak). Az adósok terhét manapság meghatározó pénzpiaci kamatok is csordogálnak lefelé. (Bár ezt egyelőre közel sem olyan viharosan teszik.) A hathavi bubor jelenleg éves mélypontján van. A legmagasabb szintnél 0,66 százalékponttal áll alacsonyabban.

Ilyen körülmények között egészen döbbenetes, hogy akad bank, amelyik a „forrásköltségek kedvezőtlen változása” indoklással növeli meglévő adósai terhét. A Raiffeisen péntektől 0,59 százalékponttal drágít (ez már nem is az első az idén), az FHB június 18-ától hajtott végre fél százalékpontos emelést. Mindez eltörpül azonban az AXA mellett. A bank július elsejétől a forinthiteleseknél általában 1,32 százalékponttal, az euró alapú kölcsönt felvetteknél pedig két teljes százalékponttal emelte a kamatot. A frankban eladósodottaknál ez 1,25-1,75 százalékpontos. Mint egyik olvasónk jelezte: a kezdeti 455 frankos törlesztője már eddig 620-re emelkedett, most azonban 747 frank lett – 10,25 százalékos kamat mellett.

Nincs okuk azoknak sem örömre, akiknél a kamatperiódus miatt még nem érvényesíthetők az új kondíciók. Az AXA ugyanis már most közzétette, hogy augusztus elsejétől és szeptember elsejétől is emeli a kamatokat. Ráadásul egyre nagyobb mértékben. Az őszi menetben már 3,15 százalékpontos drágítás is akad. A nemzetközi kamatkörnyezet mellett a magyar országkockázati felár alakulása sem adhat magyarázatot mostanában arra, miért is kellene többet kinyögniük havonta az adósoknak.

Megpróbáltuk megtudakolni a pénzügyi felügyelettől, hogy vajon az állítólag igen szigorú szabályozás mellett mitől is lehetne mégis elfogadható a durva drágítás. Választ egyelőre nem kaptunk. Mi kitaláltunk, hogy alighanem arról van szó, hogy a bankok igyekeznek nagyjából egyensúlyba hozni betéteik és hiteleik arányát. Ennek érdekében magasabb betéti kamatokkal csábítják a megtakarítókat, a másik oldalról viszont mintha igyekeznének elűzni az adósokat. Manapság viszont igazán tárt karokkal nem várják szinte sehol azokat, akik elmenekülnének bankjuk pofátlansága elől.

A régebbi adósok terheinek alakulását amúgy meglehetősen nehéz nyomon követni. Például az Erste 143 oldalon keresztül taglalja, hogy a különböző időpontokban felvett különböző konstrukcióknál milyen kamatokat alkalmaz. A Budapest Bank ezt „csak” 38 oldalon teszi. A talán leginkább összehasonlítható hiteleket kínáló FHB-nál (a többségnél a fantázianevek, a kamatfizetés módja és hasonlók miatt kockázatosnak tartottuk az összevetést) jól látszik, mennyire nem mindegy, hogy valaki mikor adósodott el.

A 2007. július 9-e előtt folyósított svájci frank alapú kölcsönök kamata ugyanis az emelés után 5,75 százalék. Aki azonban csak 2008 augusztusától adósodott el (pedig ő még nem tudhatta, milyen pokoli válság jön) 8,29 százalékos kamatot fizet.

Ezek után fogalmam sincs, vajon a felügyelet, a kormány milyen átláthatóságról, szigorú banki szabályozottságról beszél?

Miközben a jelzáloghitelesek gondjairól nagyon sok szó esik, a legszegényebbeket egészen más problémák kínozzák – derül ki a Habitat lakhatási szegénységről készített jelentéséből. Mint a különböző adatok alapján összefoglalják: minden negyedik magyar olyan háztartásban él, amely elmaradt valamilyen lakásköltségének megfizetésével. Az egészségtelen körülmények között élők aránya is hasonló: 233 ezer lakásban nincs vezetékes víz, körülbelül 660 ezer ember él vízöblítéses WC nélkül, 1,2 millió lakás nincs rákötve a csatornahálózatra. Becslések szerint Magyarországon körülbelül 300 ezer ember lakik elszegényedett városi vagy falusi telepeken. Olyan helyen, amit akár nyomortanyának is nevezhetünk.

A Habitat is kitért arra, hogy közben meghaladja a félmilliót (505 ezer) az üresen álló lakóingatlanok száma. Röpke körképünkre kiderült: Budapest XI., XII. és II. kerületében nagyon sok az ilyen lakás. Mint több közvetítő is elmondta, nem egy hat évnél is régebben lakatlan. Akadnak olyan társasházak is, amelyek már szinte szellemtanyák, bennük a lakások többsége üres. Ezek pedig nem éppen az olcsó kerületek. Sajátos magyar magatartás az ingatlanok „gyűjtögetése”. Nem egy családról tudok, ahol alapelvként fogalmazták meg a szülők: lakást el nem adunk! A különböző élethelyzetekre mindig egy újabb ingatlan vásárlásával reagáltak.

Ezt a személyes tapasztalataim is alátámasztják. Amikor felújíttattam a lakásomat, a burkoló büszkén elmondta, neki öt ingatlan van a tulajdonában. Sokan gondolják ugyanis, hogy az ingatlan biztos befektetés. Az értéke mindenképpen az infláció feletti mértékben nő, csak ki kell várni. Azzal szinte mindenki tisztában van, hogy nem folyamatos az áremelkedés, de a lemaradást később az árak behozzák. Nem egy eladó ennek megfelelő stratégiát követ. Kitűznek egy árat, majd megvárják, hogy a piac ezt elérje. Hát, most belecsapott a válság ebbe a lecsóba.

Az egyik közvetítő portálunknak elmondta: az idén megnövekedett forgalom egy része abból származik, hogy a több ingatlanukat évek óta tartogatók végre engedtek az árból, csak hogy megszabaduljanak a már csak a pénzt nyelő befektetésüktől. Az ingatlanpiacot (és persze az árakat) alaposan megrázta a válság és a hitelszűke. 2002. világosan megmutatta, hogy az olcsó kölcsön mekkora lakáspiaci boomot hozhat, az ellenkező előjelű mozgás viszont alighanem jóval csekélyebb lett az indokoltnál. A GfK kutatása szerint, míg a fogyasztói bizalmi index még mindig elég alacsony, 54 százalék gondolja úgy, hogy érdemes lakást venni. Hasonló az ingatlant jó befektetésnek tartók aránya. Nem ez az egyetlen felmérés, ami azt mutatja, a magyarok még mindig bíznak az ingatlanpiacban. Szerintem túlságosan is. Gondolhatok, amit akarok, olyan azonban ez, mint az infláció, a várakozások erősen alakítják magát a folyamatot.

Ez önmagában nem baj, hiszen a lakásépítések a gazdasági növekedés egyik fontos motorját jelentik. Pörgetésre pedig igen nagy szükség lenne. Ha azonban komplexen nézzük a képet, nincs sok okunk örömre. Az egyik oldalon állnak az ingatlanokat gyűjtögetők, a másikon viszont bővül a teljesen lehetetlen lakhatási helyzetbe kerültek köre. Az említett tanulmányban arra is kitértek, hogy a legalacsonyabb jövedelmi ötödben a háztartások csaknem egyharmadában elérték vagy meghaladták a lakhatási költségek az elkölthető háztartásjövedelem 40 százalékát. Ez a mérték pedig a nemzetközi szakirodalom szerint súlyos megfizethetőségi problémát jelent. (Sokan már szinte a fizetésük kézhez vétele pillanatában számíthatnak arra, hogy a hónapban nem jut mindenre.)

Tartok tőle, hogy ennek a tendenciának pedig még közel sincs vége.

Nagymértékben függ a banktól, hogy a bedőlt devizahiteles a kölcsön forintra váltása után képes lesz-e fizetni a törlesztőrészletet. Kétszeres a különbség a kamatokban, de az adós nem tud bankot váltani. A jövője tehát attól függ, jó bankot választott-e évekkel ezelőtt.

 A bank túszaivá váltak a bedőlt devizahitelesek. Esélyük sincs a megoldásra, ha rossz bankot választottak évekkel ezelőtt. A jövőjük ugyanis nemcsak rajtuk múlik. A forintosítás – azaz a devizahitelek forintra váltása, majd a tartozás negyedének elengedése után az új forinthitel fizetése – akkor lehet sikeres, ha a bank valós alternatívát kínál. Felmértük a hiteleket, és döbbenetes különbségekkel találkoztunk.

Május 15-ig kellett jelentkezniük a bankjuknál azoknak a devizahiteleseknek (csakis jelzáloghiteleseknek), akik tavaly szeptember 30-án már legalább 78 ezer forinttal több, mint 90 napon túl tartoztak, és ez a tartozás azóta is folyamatosan fennáll. (A részletekről korábban itt írtunk.) A tartozást a május 15. és jún. 15. közötti MNB középárfolyam átlagán (ezt jogszabály írja el) váltják forintra. Épp a kormány késlekedése miatt lett ez a 30 nap kijelölve az átváltás árfolyamának meghatározására, és jelenleg úgy tűnik, sikerült a lehető legrosszabb időszakot megtalálni. Svájci frankhitel esetében 248,55 forinton, euró alapú kölcsönnél 298,55 forinton, míg japán jenes kölcsönnél 2,9939 forinton számolják át a devizában fennálló tartozását a bedőlt hiteleseknek

A bankok augusztus végéig szerződnek az ügyfelekkel. A tartozást átváltják, a negyedét elengedik, és a fennmaradó kölcsönt ettől kezdve forintban fizeti az ügyfél. Ez egyébként svájci frankos hitel esetében a gyakorlatban azt jelenti, mintha 186,4 forinton váltanák át a kölcsönt. (A 25 százalék elengedése miatt.)

Na, és akkor most jön a lényeg: a devizahiteles, akit elvileg ezzel a forintosítással mentenének, valamilyen okból nem tudta fizetni a hitelét:lehetett ez a munkahely elvesztése, a részletek kamatemelés és árfolyamváltozás miatti megugrása, stb. A forinthitelt akkor tudja majd csak fizetni, ha ennek a terheit vállalni tudja. Márpedig a bank olyan hitelt sóz rá, amilyet akar, ezt ugyanis már „elfelejtették” a törvényben szabályozni. Márpedig a kamatokban hatalmasak a különbségek. A Budapest Banknál például a kamat megegyezik a 6 havi BUBOR-ral (Budapesti Bankközi Kamatláb), erre semmilyen felárat nem tesz rá a bank, így a legolcsóbb ajánlatot adja az ügyfeleknek. A kondíciós listájában így 7,44 százalék szerepel. Az MKB-nál viszont 15,5 és közel 17 százalékos kamatozású hitele barátinak már igazán nem nevezhető, de kérdéses, hogy az OTP 12,84-14,14 százalékos kamatozású kölcsöne esetében az ügyfelek fizetni tudják-e majd a hitelt. Találhatunk ennél valamivel olcsóbb hiteleket is, és vannak bankok, amelyek lehetővé teszik, hogy néhány évig alacsonyabb részletet fizessen az ügyfél. Ilyen a CIB és a K&H is. Ezek persze átmenetileg könnyítést jelentenek, de ezekkel a magas kamatokkal szépen halmozódik a tartozás.

A bedőlt hiteles pedig nem tud váltani. Nem hagyhatja ott a 16 százalékos kamatozású hitelt egy 7,44 százalékosért, mert sajnos rossz adósnak számít. Mivel hosszú ideje nem törlesztett, a KHR adatbázisában szerepel (régi nevén BAR-lista). Más bank tehát nem is fogad be tőle hitelkérelmet. Ki van szolgáltatva a bankjának, így az annyit kér tőle, amennyit nem szégyell. És mint látható, a bankok nagyobb része nem szégyenlős.