AZ ÉN PÉNZEM

Vérmes álmokat ne kergessen senki, egyelőre nem lesz magáncsőd Magyarországon. A várható parlamenti határozat csak arra szólítja majd fel a kormányt, hogy ugyan, gondolkodjon már el erről az egészről.

A magáncsőd jogintézményének bevezetését szorgalmazza az alkotmányügyi bizottság határozati javaslata. De mindössze arról van szó, hogy ha a parlament megszavazza az egyébként több mindenről szóló határozatot, akkor a kormánynak el kell gondolkodnia erről a problémáról. Hát, nem nagy előrelépés.

Korábban írtunk arról a problémáról (Menekülés az adósrabszolgaságból), hogy ma a lakáshitelesek jelentős részének - ha fizetésképtelenné válik és viszik a házát - az ingatlan elvesztése után is milliós tartozása maradhat, és élete végéig üldözhetik a bankok. A történet néhány kommentelőnél elakadt azon a szinten, hogy miért épít magának valaki akkora házat. A mondandóm lényege nem a ház méretére és értékére vonatkozott. Kicsi lakás és jóval kisebb érték esetén is sokan kerültek már bajba. Családi tragédiák miatti anyagi ellehetetlenülés – gondoljunk bele, mi történik, ha meghal a családfő és az édesanya több gyermekkel egyedül marad, miközben évekig otthon dolgozott a családban, a gyermekek mellett, így nem tud elhelyezkedni -, válás, a munkahely elvesztése mind-mind elvezethetnek oda, hogy az addigi, nagyon gondosan felépített gazdálkodás egyszerűen felborul, megcsúszik, és nincs türelmi idő, minden veszik, az adósság marad.

A magáncsőd esetén öt éven át csődgondnok segíti a család gazdálkodását. A családi vagyon eladásával és a bevételekből – persze a megélhetés mellett – kell fedezni a kölcsönök visszafizetését, de ha az egyezséget betartja az adós, a maradék tartozást elengedik, tehát öt év múlva „szabad”, senki nem zaklatja tovább. Azonban senki ne gondolja, hogy ez olyan jó biznisz az adósnak. Az otthona megvásárlásához nem csak a bank adta a hitelt, hanem a saját megtakarítását, „az életét” is mind beletette, amit elvesznek tőle. Mindössze annyi marad, hogy a semmin kívül nem lesz még mínusz a nyakában. De tiszta lappal lehet indulni.

Egyelőre azonban nem lesz belőle semmi – legalábbis szerintünk. (Az Index korábbi cikke a bankok és az NGM érvei alapján végigvette, miért is reménytelen most ez az egész.) Hosszabb távon azonban már várható, hogy létrehozzák a magáncsőd intézményét.

Az egészet eltolhatja a devizahitelesek problémáinak mostani kezelése. Indul az árfolyamgát és a devizahitelek forintosítása. A forintra váltást a már megcsúszott adós veheti igénybe. A bankok azt remélik, hogy ezek az adósok újra elkezdenek fizetni. Hiszen sokan, akik megcsúsztak a törlesztéssel, úgy gondolták, hogy vigye csak a bank a házat, fölösleges erőlködni, a tartozás már úgyis több, mint a lakás értéke. Csakhogy a forintra váltás és a tartozás negyedének elengedése után már kisebb lesz a hitel, mint az otthon értéke. Így azok is megpróbálnak majd törleszteni, akiknek nagyon nehéz előteremteni a forinthitel havi részletét (mert ez várhatóan nem sokkal lesz kevesebb, mint a devizahitelé volt). Viszont lesz motiváció. Levegőhöz jutnak az ügyfelek, és megpróbálhatják maguk eladni az ingatlant, amiből visszafizethetik a hitelt, és neadjisten még valami megtakarításuk is marad.

Nos, a magáncsőd ebbe a motivációba rondítana bele. Így addig, amíg a hitelek forintra váltása után el nem telik valamennyi idő, amin lemérhető, hogy működik-e a rendszer, aligha lesz magáncsőd.

Se szocpolt, se támogatott hitelt nem adnak a bankok, ha nem emelhetik a kamatot. A törvény szerint ma körülbelül 5,5-7,5 százalék lenne a támogatott kölcsön kamata, de ők drágábban adnák.

A kormány és a bankok közötti iszapbirkózásban most éppen az utóbbiak kezdenek felülkerekedni. Igaz, hogy tavaly a kormány úgy lenyomta őket, fejüket sokáig az iszap alatt tarva (bankadó, végtörlesztés), hogy csaknem megfulladtak. Aztán nagy lassan rájött, hogy ha teljesen kinyírja őket, akkor ülhet egyedül a nagy magyar ugaron, mert pénz nélkül bizony semmi nem működik. Engedte, hogy levegőhöz jussanak, azok pedig úgy teleszívták magukat, hogy rögtön fordítanának a helyzeten.

Közölték ugyanis a kormánnyal, hogy papíron bizony bevezethet mindenféle otthonteremtési támogatást; adhat szocpolt és támogatott hitelt, ezt csak ők tudják továbbadni, nekik pedig nem kötelező ilyet nyújtani. És nem is fognak, hacsak nem adhatják drágábban a támogatott kölcsönt, mint a tavaly elfogadott törvényben áll.

Kamattámogatással adott lakáshitel új lakás építéséhez és vásárlásához adható, valamint használt lakás vásárlásához és lakás korszerűsítéséhez igényelhető. Ezen kívül – ez még az Európai Bizottság jóváhagyására vár - a késedelmes jelzáloghitellel vagy felmondott kölcsönnel terhelt lakóingatlan és a hátralékos hiteladós által kisebb lakás vásárlásához adható.

Jelenleg az ingatlanpiac romokban hever. Az 1930-as évek óta nem építettek Magyarországon ennyire kevés lakást egy év alatt, mint 2011-ben. A kilátások alapján idén padlózhat a lakásépítés. A tavalyi kb. 90 ezres ingatlaneladás mindössze a harmada a 2003-as csúcsnak. Ha megnézzük a lakáshitelek árát, akkor 11-15 százalékos kamattal és 12-18 százalékos teljes hiteldíj mutatóval (thm) találkozunk. Hát ki a fene fog felvenni ilyen drágán hitelt? Nagyjából senki. Mindenki abban reménykedett, hogy - a támogatott hitelnek és a szocpolnak köszönhetően - ha nem is fog megélénkülni a piac, de legalább nem zuhan tovább.

Támogatott kamatok

A törvény szerint a támogatott lakáshitel kamata nem lehet több, mint az éves, illetve az ötéves állampapírpiaci átlaghozam 3 százalékponttal növelt értéke. Ez mit is jelent?

Januárban a jogszabály szerint számított ötéves kamat 6,48 százalékos volt, erre jön a 3 százalékpont felár, tehát akkor 9,48 százalék lett volna a kamat. És ebből kapott volna az ügyfél még kedvezményt 5 éven át, igaz, évente csökkenő mértékben.

Csak sajnos – elsősorban a kormány fantasztikus, unortodox gazdaságpolitikájának köszönhetően - a kutya sem akar magyar állampapírt venni, az ötéves futamidejű állampapírokat januárban 11,2 százalékkal jegyezhették a bankok. Számításaim szerint ma a törvény szerint meghatározott hitelkamat – a támogatott hiteleknél – körülbelül 11-12 százalék körül alakulna. Ebből jönne le a támogatás az ügyfélnek. Így a támogatott hitel kamata az első évben kb. 5,5-7,7 százalék körül lenne, attól függően, hogy új vagy használt lakáshoz veszi valaki igénybe, és attól függően, hogy hány gyereke van. Ugye nem is lenne rossz?

Mennyit akarnak? 

De ennél többet akarnak a bankok. Azt szeretnék, ha nem 3, hanem 5 százalékpontot tehetnének rá a referenciahozamra. Ez pedig a mai számok alapján 13-14 százalékos lakáshitel kamatot jelentene, vagyis nagyjából annyit, mint amennyin a nem támogatott hiteleket is kínálják. Így nőne 7,5- 9,7 százalékra az a kamat, amit a jogosult ügyfelek fizetnének az első évben. Persze az évente csökkenő kamattámogatás miatt ez minden évben egyre több lenne. Az öt év elteltével pedig gyakorlatilag piaci kamatot fizetnének a „támogatott” (azaz az akkor már nem támogatott) ügyfelek.

Ha ezt nem engedi a kormány (értsd nem módosít ennek megfelelően jogszabályt), akkor egyszerűen nem adnak a bankok se szocpolt, se támogatott hitelt. Ugyanis az állam rajtuk keresztül nyújtja ezeket, és csak azokban a bankokban érhetők el, amelyek szerződnek az állammal. Ha pedig nem akarnak, nem szerződnek. Ez már most látszik a szocpolnál. Bár elvileg már igényelhető, valójában csak az OTP adja. Közben a duma az, hogy nincs rá igény. Hát, így is el lehet szabotálni valamit. Anélkül, hogy komolyabb összetűzésbe kerülnének a kormánnyal. Most tehát várhatunk, mi lesz az iszapbirkózás eredménye.

A kormány alighanem rájött arra, hogy a hiteleseket segítő kamattámogatás uniós jóváhagyása nem születik meg gyorsan (esetleg a tockosok osztásával óvatosabban kellett volna bánni). Ezért az erről hozott rendelkezéseket kettéválasztotta.

Sajnos abban a körben, ahol leginkább várják a segítséget (a késedelmes jelzáloghitellel vagy felmondott kölcsönnel rendelkezők, a kisebb lakásba költözést választó hátralékos adósok, illetve a devizahitelüket forintra váltani szándékozó, megcsúszott adósok) továbbra is csak akkor kaphatnak kamattámogatást, ha az Európai Bizottság hozzájárul.

A többieknek azonban már életbe lépett a lehetőség. A megkötések nem túlzóak, a támogatás mértéke pedig kifejezetten vonzó. Ráadásul, bár csökkenő mértékben, de öt évre szól, ami azért már valami. Csodálatos – mondhatnánk, de nem a mai Magyarországon lennénk, ha itt be is fejezhetnénk az írást.

Arra, hogy a támogatáshoz energiatanúsítvány kell (mint a szocpolnál), már legyintünk. Ügyes a magyar, majd megoldja! (Ami a költséget illeti: már jelent meg olyan akciós lakáshitel, amelynek keretében – bizonyos feltételekkel és persze korlátozott összegig – ennek díját átvállalja a bank.) Az pedig nem újdonság, hogy ezt ahhoz köti a bank, hogy nála vezessen számlát a hitelfelvevő.

A valódi gond az, hogy (szintén a szocpolhoz hasonlóan) a bankoknak szerződniük kell az állammal, hogy ügyfeleik igénybe vehessék a támogatást. A hitelintézetek pedig (mint az látszik a szocpolnál), nem igazán rohannak tömegével ezt a bizonyos megállapodást aláírni. Most éppen a végtörlesztés lecsengetésével, az árfolyamgát előkészítésével bíbelődnek. Azután jön majd a nyakukba az áprilistól kötelező referenciakamat alkalmazása és a kamatplafon.

A bankok lelkesedését (amit azért alapvetően meghatároz az is, hogy egyáltalán nem akarnak hitelezni) csökkentheti az is, hogy a szerződés feltételeként korlátozzák az alkalmazható kamatot. Feltétel ugyanis, hogy az alkalmazott kamat kamatperiódustól függően az éves, illetve az ötéves állampapírpiaci átlaghozam 3 százalékponttal növelt értéke lehet. A tegnapi adatok alapján így a rövidebb periódusnál 10,5 százalékos, a hosszabbnál pedig 11,62 százalékos kamat jön ki. Persze az előírás nem ennyire egyszerű, átlagot ír elő, így lehet majd számolgatni. Volt ugyanis magasabb is kamat (reméljük, ez még egyszer nem következik be, de sajna nem is zárható ki), ami felfelé viszi az átlagot. Békeidőkben egyébként ezek a szintek kifejezetten arra sarkallhatnák a hitelintézeteket, hogy rohanjanak szerződni.

Most azonban nincsenek békeidők. Már ami a pénzpiacokat illeti.

Ma senki sem akar lakáshitelt felvenni, de ha mégis szeretne, nem adnak a bankok. A helyzet javítására akadnak ötletek, de úgy tűnik, ezek jobbára politikai vitába fulladhatnak. Az állami támogatás és a szocpol hozhatna némi élénkülést, de a szakemberek ezektől sem várnak túl sokat.

Mint előző cikkünkben leírtuk, a jegybank a jelzáloglevél piac felszabadításában látna esélyt a lakáshitelezés némi megtámogatására. A pénzügyi felügyelet (PSZÁF) erre gyorsan reagált, érvelésében érdekes módon kiemelten szerepeltetve, mennyire fontos is az intézményi és szabályozási környezet stabilitása. Ez a szempont pedig korábban egyáltalán nem bukkant fel a bankadó, a magánnyugdíjpénztári rendszer „kinyírása", illetve a végtörlesztés lehetőségének ripsz ropsz bevezetése kapcsán. A PSZÁF akkor jobbára hallgatott, pedig elsősorban éppen ezek az intézkedések bolygatták annyira fel a piacot, hogy most vészintézkedéseket fontolgat az MNB.

Nincs ezen persze semmi csodálni való, hiszen – mint azt a felügyeleti érvelés néven is nevezi – a jegybanki javaslat liberalizációt jelent. Már a szó is borzalmas mostanában!

Az igazsághoz hozzátartozik, hogy a mai helyzetben még az MNB elnöke, Simor András által jelzett 0,5-0,8 százalékpontos kamatcsökkenés (ami várható lenne a változások után) is szinte észrevétlen lehetne. A kamatok ugyanis olyan magasságba szárnyaltak már fel, hogy ekkora csökkenését szinte meg sem éreznének az adósok. Ráadásul azon, hogy senki sem akar hitelt felvenni, illetve adni, az ilyen lépések önmagukban biztosan nem segítenek. Lassan úgy néz ki, a lakáshitelezést semmi sem húzhatja rövid távon ki a gödörből.

A bankok egy része a szocpol újbóli bevezetésétől és az egyéb állami támogatásoktól vár némi élénkülést. Az OTP Jelzálogbank most kiadott elemzése viszont ezekben sem talál túl sok fogódzót. Mint írják, a szocpol és az - egyelőre még az EU illetékes szervének jóváhagyására váró - új lakások vásárlására felvehető államilag támogatott hitelek mind üdvözlendő lépések, de nem lendíthetik igazán fel az idei keresleten.

A szocpolnál a gyerekszámtól függő minimális lakásmérethez rendelt támogatási összeg túl alacsony ahhoz, hogy vásárlásra ösztönözze az amúgy csekély önerővel rendelkezőket. Az idei várakozásokat emellett az OTP szakemberei szerint lehűtheti a bizonytalan makrogazdasági környezet, valamint – ahogy szépen megfogalmazzák:  „annak a vélekedésnek a beigazolódása, hogy a végtörlesztés nagyon sok család és háztartás megtakarításait nullázta le”.

Azt a folyamatot nagyon jól ismeri mindenki, amikor a termelőtől olcsón vett gyümölcs a közvetítő hálózaton áthaladva méregdrágává válik, mire a fogyasztókhoz elér. A lakáshitelezésnél is rá lehet bukkanni hasonlóra, de ennek megértése már sokkal bonyolultabb. Vegyünk egy bankot, amely úgy ad hosszú távra kölcsönöket, hogy csak néhány hónapra tud biztosan betétet szerezni hozzá. Normális piaci körülmények között ez nem is jelenthet akkora gondot, de mostanában minden van itt, csak nem normál piaci környezet.

Az MNB már egy ideje szorgalmazza, hogy jelzálogleveket (amelyek hosszabb futamidejűek, és fedezetüket az így gyűjtött pénzzel hitelezett ingatlanok jelentik) ne csak speciális intézmények, hanem az ingatlanhitelezésben részt vevő bankok is kibocsáthassanak. Megszűntetnének tehát egy lépcsőfokot (most amelyik bank ilyen papírokkal szeretne pénzhez jutni, csak külön e célra létrehozott hitelintézettel tehetné). A jegybank ráadásul vállalná, hogy venne ezekből az értékpapírokból. (Ez is fontos, hiszen például a magánnyugdíjpénztári vagyon „államosításával” százmilliárd forintos kereslet esett ki a jelzáloglevelek piacáról.)

A gondolat elsőre nagyon vonzó. Simor András jegybankelnök szerint ezzel 0,5-0,8 százalékponttal lejjebb mehetnének a kamatok. Sok banknál gondolják úgy, hogy a lépés az egész jelzálogpiac fejlődését (így hosszabb távon a lakossági lakáshitelezést is) érdemben segíthetné. Nyilvánvaló persze, hogy nem mindenki tapsikol. Különösen nem nézi lelkesen ezt a tervet a piacon jelenleg tevékenykedő két, az FHB és az OTP fennhatósága alá tartozó jelzálogbank.  (Már csak azért sem, mert a torta amúgy is egyre kisebb. )

Érdemes kicsit visszatekinteni a múltba. Az elképzelés eredetileg az volt, hogy egyetlen állami jelzálogbank legyen. Azután – rossz nyelvek szerint a Fidesz számára tett gesztusokért cserében, az OTP vezér, Csányi Sándor közbenjárására – felszabadították ezt a piacot. Az FHB-t privatizálták, mellette pedig az OTP hozott létre ilyen bankot, ami meg is tudott kapaszkodni. A külön cég alapításának költségei miatt a kisebb szereplők nem sok eséllyel szálltak be (korábban egyetlen volt, amely megpróbálta, de végül elkullogott).

Nem véletlen tehát, hogy a kereskedelmi bankok nem sok reményt fűznek Simor kezdeményezéséhez. Már csak azért sem, mert – mint köztudott – az MNB és a kormány kapcsolata nem éppen felhőtlen. A jelzáloglevelek jelenlegi kibocsátóinál viszont alighanem éppen ennek fordítottja a helyzet.