AZ ÉN PÉNZEM

Újraéledhet-e a lakáshitelezés, és a szocpollal együtt beindíthatja-e a teljesen kinyiffantott építőipart? Ezek a legfőbb kérdések a kormány tegnap bejelentett otthonteremtési programjával kapcsolatban.

Egyelőre csupa fanyalgó hangot hallani. Nekünk azonban első ránézésre tetszik a csomag. Csak lehet, hogy már késő.

Kezdjük a szocpollal. A 2009 előtt évi 36 milliárd forinthoz képest valóban nagyon kevés az 5 milliárd körüli összeg. Ezt is csak kb. 4 ezer család vehetné igénybe. Régen volt félszocpol lakásbővítéshez, ez most nem lenne. Csak új építésűre adnák, viszont ahogy nő a lakás mérete, úgy nőne a kapható szocpol is, a gyerekszámtól függően.

A teljesen bedöglött lakáspiacnak egyébként még ez a 4 ezer új lakás/ház építése is jól jönne, tekintettel arra, hogy idén összesen 12 ezer lakás épülhet. (Mindössze 5585 lakásra adtak ki használatbavételi engedélyt az első félévben).

Hol vagyunk már a 2007-es és 2008-as évi 36 ezer darabos építéstől? Persze az építőiparban érdekeltek azt mondják, hogy évente 40 ezer lakásnak kellene épülnie ahhoz, hogy a teljesen lerobbant otthonok helyett újak kerüljenek be a körforgásba. A kérdés nagyon összetett, és már csak azért is nehéz állást foglalni, mert a lakásvagyonról nincs semmiféle felmérés. (Például hány ember kezében, hány és milyen lakás van.)

Érdemi segítség lehet ugyanakkor, hogy visszatérnek a támogatott lakáshitelek. Igen, tudjuk, hogy a költségvetésnek ez nem biztos, hogy jó, de nem szabad elfelejteni, hogy az ingatlanpiac és az ingatlanpiac beindítása bevételeket is hoz, így nem csak ráfordít az állam, hanem kap is bevételt. Ráadásul ezt a kiadást most nagyon behatárolják, mindössze 1,3 milliárd forintot szánnak rá. Ez pedig csak 3-5 ezer családnak segítene. Nyilván nagy az átfedés azokkal, akik szocpolt is felvesznek majd. Tehát ez nem lök sokat a piacon.

Ami viszont tényleg segíthet, az az önerő csökkentése a normál, nem támogatott lakáshiteleknél. A korábban 25 százalékra emelt minimális önerőt ugyanis 20 százalékra mérsékelnék, így könnyebben lehetne hitelt felvenni. Ez tényleg támogathatná a lakáshitelezést, lendíthetne rajta, hiszen kölcsön nélkül nem megy az ingatlanok vásárlása. Ráadásul a lakáshitelekkel csökkenteni lehetne a banki különadó alapját is. (Na, nem magát az adót, csak az adóalapot.)

A kérdés az, hogy miután a kormány kötelet tett a bankok nyakára a bankadóval, majd a végtörlesztéssel ezt a kötelet jól meg is húzta, és gyakorlatilag megfojtotta őket, lesz-e kedvük kölcsönt nyújtani bárkinek is. 

Első kísérletnek jónak tűnik, de várjuk meg a végleges jogszabályokat. Mert az ördög tényleg a részletekben rejlik.

Nagy dérrel-dúrral csaptak bele a takarékszövetkezetek a végtörlesztési versenybe. De úgy tűnik, nem bírják sokáig szuflával. Akarom mondani: tőkével.

A legolcsóbb forinthitelt nyújtónál például már betelt a keret, nincs több kölcsön. (Pedig hol van még az év vége.) A többieknél sem lesz több tőke a hitelek kiváltásához. Szabad pénz persze lenne, de ezek a fránya jogszabályok olyan hatalmas tőkekövetelményeket írnak elő, amivel ezek a kicsi takarékok nem rendelkeznek. A takarékpontos ajánlat mögött ugyan ott áll a Takarékbank – ennek van nagyobb méretű tőkéje – de kérdés, hogy meddig bírja a rohamot.

Persze a csúnya multiknak van tőkéjük, de őket inkább kiebrudalnák az országból.

Pedig nyomulnak a takarékok, hirdetnek, kampányolnak. Csak éppen azt nem lehet tudni, hogy pontosan mit is akarnak nekünk eladni. A hitelek feltételeit ugyanis legfeljebb részlegesen teszik közzé. A takarékszövetkezetek és a Takarékpont akciók sorát hirdeti. Az akció pedig már csak olyan, hogy lejár… Nem ártana tudni már most, mi lesz utána.

Igaz, hogy be lehet menni a fiókba, ha valaki meg akarja ismerni a pontos feltételeket, de ott már nem biztos, hogy a meghirdetett kamattal találkozik . Ugyanis lehetőség van arra, hogy pofára mérjék az árut. Azaz egyéni kockázat alapján mérlegeljenek.

A hitelre vágyókban reményt kelthet, hogy nem csak az Erste, hanem más nagybankok is beszállhatnak ténylegesen a versenybe. Ha ez így lesz, akkor ezeknél is lehet majd 10 százalék körüli thm-mel (teljes hiteldíj mutató) hitelhez jutni, és nemcsak a 12-15 százalékos ajánlatok közül válogatni.

Igaz, akkor megint a csúnya multihoz megy a magyar… De ha egyszer ott van pénz?

Kizárták az ügynököket a végtörlesztési mókából. Pedig akár sokszázezer ügyfél is dönthet úgy, hogy forinthitelre váltja át mostani devizahitelét, ami jó kis jutalékot hozhatna nekik. A jutalék így elmarad, amit – a közvetítők érvelése szerint - egyébként is a bank fizet.

Csakhogy vigyázzunk ezzel az érveléssel. Komolyan gondolja bárki is, hogy nem az fizeti az ügynök árát, aki megveszi a terméket, legyen az hitel, biztosítás vagy bármi más? Persze igaz, hogy a bank/biztosító/eladó cég adja oda a jutalékot, tehát magát a cselekvést valóban az eladó hajtja végre (nyelvtanilag helyes az érvelés.)

De a termék árában benne van a jutalék is! Vagyis én, mint fogyasztó fizetem azt. A jutalékkal együtt kerül annyiba, amennyibe. És még csak nem is az én érdekeimet képviselik ebből a pénzből.

Rengeteg rémtörténet kering a piacon azokról a hitelközvetítőkről, akik olyan kölcsönt sóztak az ügyfélre, amellyel sokan jól jártak. Csak épp a hitelfelvevő nem.

Zokogni tehát egyelőre nem kell amiatt, hogy közvetítők nem vehetnek részt ebben a mostani buliban.

Ugyanakkor jó lenne, ha tanácsadókhoz fordulhatnának az emberek. A közvetítők egy része valóban alkalmas lenne erre a feladatra. Bár egyelőre ember legyen a talpán, aki el tud igazodni a bankok hitelkiváltó ajánlatai között. (Időnként úgy tűnik, hogy ők maguk sem döntötték még el, mit is csináljanak.)

Érdemes lehet várni egy kicsit, hogy tisztuljon a kép. Jöhetnek még újabb ajánlatok is. Mi magunk pedig tájékozódjunk minél több helyen. 

Közvetítőt ne keressünk, sőt hajtsuk el, ha jön, mert a törvény nem engedi, hogy a buliban részt vegyenek. 

Sokan azért vettek fel devizahitelt, hogy azzal takarózzanak az adóhatóság előtt. (Persze nem ez a jellemző a többszázezer devizahiteles döntő többségére.) Így ha jött egy ellenőrzés, nyugodtan mondhatták: a palota hitelből épült, nem az eltitkolt jövedelemből.

Most nagy dilemma előtt állnak: végtörleszteni, vagy nem végtörleszteni. Kifizetnék ugyanis zsebből a mára megdrágult kölcsönt, zsebre is vágnák az állami ajándékot, amit a végtörlesztés kedvező árfolyamán érnek el. De mi lesz, ha jön a NAV, alias APEH, vagy akárhogyishívják adóhatóság.

Bizony jöhet, ahogy ezt online lapunknak le is szögezték.

Ettől persze most megrettenhet az a többszázezer devizahiteles is, akinek valóban nincs pénze, és úgy próbálja meg összeszedni a teljes rokonságtól azt a pár milliócskát, amivel szabadulhat a kölcsöntől. Akkor most őket is vizsgálgatják majd? Hogy bizonyítják, hogy honnan jött a pénz? Írassanak papírt a rokonokkal, hogy tőlük kaptak kölcsön? És vajon a kisvállalkozó nagybácsi biztos szeretne egy olyan papírt adni, amiben az áll, hogy ő adott kicsi unokahúgának 3 milliót? (És ezzel ő vonná magára az adóhatóság figyelmét.)

Rettegni azonban nem kell. A NAV a vagyonosodási vizsgálat keretében a nagyhalakra vadászik – legalábbis nekünk ezt mondták. Önmagában a végtörlesztéseket nem fogják vizsgálni. És persze kapacitásuk sincs arra, hogy mindenkit megnézzenek. Valószínűleg akkor bukkannak fel, ha valami más miatt is felhívtuk magunkra a figyelmet. (Vagy valaki más hívta fel a figyelmüket.) Persze akkor rákérdezhetnek még akár 1 milliócska végtörlesztés eredetére is. Mindenesetre nem árt jóban lenni a szomszédokkal… 

Óráról órára nő a takarékok száma, akik sorra rukkolnak elő a devizás ingatlanhitelek végtörlesztéséhez felhasználható kölcsönökkel. Ezek teljes hiteldíj mutatója (thm) 10-11 százalék körül alakul.

Tény, hogy kisebb lesz a havi törlesztőrészlete annak, aki ezen az áron egyszerűen lecseréli a jelenlegi devizahitelét. De ez nem annak köszönhető, hogy olyan bombázóak lennének a forinthitelek. Hiszen az áruk magasabb, mint a most végtörlesztésre váró devizahiteleké.

Azért lesz kisebb a havi részlet, mert forintban számolva nem ugyanakkora tartozásra kell fizetnie.

Például ha valakinek – aki svájci frankos hitelt vett fel - a tegnapi 245 forintos svájci frank árfolyamon 23 millió forint volt a tartozása, a 180 forintos végtörlesztésnek köszönhetően csak 16,5 millió forintot kell kifizetnie. Ha pedig nincs készpénze, akkor csak ennyi kölcsönt kell felvennie.

Ez persze első ránézésre jónak tűnik annak, aki visszafizetné a hitelt, de végső soron mégsem fog jól járni... 

A takarékok pénzpiaci kamathoz kötik a hitelek árát. Ez örvendetes, hiszen ettől kezdve nem hasraütésszerűen változik majd a hitel ára. Csakhogy többségében ezek a kamatok – a kondíciók szerint - túlságosan gyakran, akár 1-3 havonta módosulhatnak.   

Elnézve az ország gazdasági helyzetét, a külföld véleményét (most a gazdaságról alkotott véleményre gondolunk, amin jelentősen ront az egész végtörlesztéses történet) és a forint árfolyamának alakulását, jó kis kamatemelés néz ki.

Márpedig akkor nagyon gyorsan drágulhatnak majd ezek a hitelek.