AZ ÉN PÉNZEM

A devizahitelesek döntő része számára jó megoldás az árfolyamgát, mégis vannak tanácsadók, akik óvnak az igénybe vételétől. Vagy legalábbis saját magukat ajánlgatják, de leginkább lakástakarékpénztári szerződést értékesítenének.

Kihagyták az ügynököket a végtörlesztés után az árfolyamgátból is, így szép kis summáktól esnek el. Nem lehet ilyen-olyan kiváltó hitelt rásózni az emberekre, valamiből mégis élni kellene. De az árfolyamgát kiváló alkalom a lakástakarékpénztári szerződések értékesítésére. Persze jól eladni úgy lehet, ha nagy feneket kerítünk az egész árfolyamgátnak, bemutatva, mennyire nehéz ügy ez az egész, mennyi itt a buktató, és a végén előrántjuk a kalapból a megoldást: a lakástakarékot.

Szerintünk egyébként nem rossz a lakástakarék kombinálása az árfolyamgáttal, de mindkettő létezik a másik nélkül, és csak azért elvenni valakinek a kedvét az árfolyamrögzítés lehetőségétől, hogy így beszéljék rá egy új szerződés megkötésére, finoman szólva nem tisztességes. (Az árfolyamgátról szóló korábbi posztunk itt és itt olvasható.)

Érvek-ellenérvek

A legkedveltebb érv az árfolyamgát ellen, hogy az adós akkor is a fixált árfolyamon lesz kénytelen törleszteni, ha a piaci már ennél kedvezőbb lesz. Egyrészt megnézem én, mikor lesz 180 forint alatt a svájci frank ára (hogy valaki ebben bízzon, legalább Matolcsy Györgynek kellene lennie), másrészt, ha mégis eljön ez a kánaáni pillanat, akkor a következő történik: az ügyfél továbbra is a rögzített árfolyamon fizet, de az így keletkezett árfolyamnyereség a gyűjtőszámlahitel egyenlegét csökkenti. Így tehát szerencsés esetben, ha mégis megfordulnak az árfolyamok, még vissza is lehet nyerni az eddig elszenvedett veszteségből. Amikor pedig a gyűjtőhitel a 180 forint alatti árfolyamok következtében elfogy, ezt követően a rögzítettnél alacsonyabb aktuális árfolyammal számolt törlesztőrészletet kell majd fizetni.

Másik tipikus ijesztgetés, hogy az öt év rögzítési időszak után brutálisan megnő a havi teher. A havi teher tényleg nő, de a brutális jelző túlzás. Például van olyan szabály, amely szerint az újonnan beütemezett gyűjtőszámla hitellel együtt is maximum 15 százalékkal lehet több az új törlesztőrészlet, és a futamidőt kell hosszabbítani, ha ennél magasabb lenne.

Problémás hitelek

Míg nagy átlagban jó az árfolyamgát, és az alapfeltételeknek megfelelő hitelesek igénybe is vehetik, addig sok olyan eset van, ami miatt kérdések merülnek fel.

Az ingatlan fedezet mellett nyújtott szabad felhasználású kölcsönöknél a szerződésben szinte sohasem tüntették fel a hitelcélt, így az árfolyamgát ezeknél is igénybe vehető. Viszont több banknál is elmondták, hogy ha az ügyfél hitelkiváltásra vette igénybe a szabad felhasználású hitelt, akkor a hitelkiváltási célt a szerződésben rögzítették. Ha tehát különböző hiteleit váltotta így valaki egyre, akkor (mivel a kölcsönök között nyilván volt nem lakáscélú is), nagy valószínűséggel nem jár neki a gyűjtőhitel.

Nagy kérdés, hogy mi a helyzet a szakaszos folyósítású hitelekkel. Ugyanis csak azok igényelhetik az árfolyamgátat, akiknek a hitelösszege nem haladta meg a 20 millió forintot, tehát nem mindegy, hogy a több részletben lehívott összegeket hogyan adják össze. Ennek nem volt könnyű utánajárni. A helyzet világos és egyértelmű az OTP-nél. A banknál a hitelösszeget azonnal és teljes egészében áthelyezték egy elkülönített banki számlára, innen lehetett azután lehívni az épp aktuális kölcsönt. Mivel itt egyetlen folyósítás történt, így könnyű megítélni, hogy a felvett kölcsön beleütközik-e a 20 millió forintos korlátba. Az FHB-nál a kölcsönszerződésben rögzítették a nyújtott kölcsönösszeget devizában. A frank ütemes drágulása miatt az ilyen gyakorlat okozhat most gondot. Az FHB-nál viszont eleve meghatározták azt is, mekkora forintban a maximális folyósítási limit. Minden részfolyósításkor az akkori aktuális árfolyamon forintra átszámították a részfolyósítás összege. Ezeket adták utána össze, hogy ne lépjék túl a forintlimitet. A K&H-nál azt állították, hogy náluk nem volt szakaszos folyósítás. A többségnél (ide tartozik például a CIB) a részösszegek kifolyósításakor érvényes árfolyamon számított forint értékek alapján állapítják meg, jogosult-e valaki az árfolyamgátra.

Május 15-ig kérhetik a törleszteni nem tudó devizahitelesek, hogy a bankjuk váltsa forintra a tartozásukat, és annak negyedét engedje el. Sokan nem is kaptak értesítést, ettől függetlenül bejelenthetik bankjuknak a forintosításra az igényt.

Akár kapott valaki értesítést a bankjától, akár nem, most rohanjon a fiókba bejelenteni a forintosítási igényét. A határidő ugyanis május 15-én, azaz kedden lejár. Utána késő bánat, lecsúszott erről a lehetőségről.

Kik kérhetik?

- Jelzálog alapú devizahitelesek. (Ez lehet lakáscélú, de szabadfelhasználású is.)

- Akik már tavaly szeptember végén 90 napon túli hátralékban voltak legalább 78 ezer forinttal, és a csúszás azóta is fennáll.

- A hitelt a bank még nem mondta fel.

- A fedezetként szereplő ingatlanok összértéke nem haladhatja meg a 20 millió forintot.

A jogszabály szerint az adósok kölcsönét a bankok forintra váltják majd a 2012. május 15. és június 15. közötti jegybanki középárfolyam átlagán, és a tartozás 25 százalékát elengedik. Ehhez azonban az adósnak május 15-ig írásban kell nyilatkoznia arról, hogy a késedelembe esésének oka a fizetőképességében beállott jelentős, igazolható romlás volt. Igazolni úgy tűnik, semmit nem kell, elég a nyilatkozat.

A gond az, hogy mint korábban is beszámoltunk róla, a bankoknak április 15-ig kellett volna értesíteniük az adósokat, akik jogosultak a forintosításra, azonban olvasóink jelzései alapján sokan nem kapták meg a levelet. „Biztos nem jogosultak rá” – hangzott erre a kérdésre a válasz az egyik banknál, de nekünk – és az adósnak is – meggyőződésünk, hogy jogszabály szerint jár neki a lehetőség. Mindebből egy következtetést vonhattunk csak le – mivel több olvasónk sem kapott értesítést -, hogy oltári nagy kupleráj van egyes helyeken.

A banknak azt kellene megvizsgálnia, hogy mennyire is értékelték a bedőlt adós ingatlanát annak idején. És valószínűleg itt a bökkenő. Mert kellene az értékbecslő papírja, amit (ha már nem éltek a modern kor vívmányával, és nem szkennelték be), úgy tűnik, nem találnak.

Éppen ezért csak azt tudjuk javasolni, hogy aki azt gondolja, hogy belefér a jogszabályba, banki értesítés nélkül is rohanjon kérvényt benyújtani.

Mire jó az egész?

Értem én, hogy sokan csalódottak, és azt gondolják, hogy nem érdemes ezt a procedúrát végigjátszani, mert ha a hitelt forintra váltják, még úgy is nőhet a törlesztőrészlet, hogy a negyedét elengedi a bank. Nyilván nem lehet ez jó megoldás minden a törlesztésével megcsúszott devizahitelesnek, de tízezereknek valamit segíthet. Ezért leírnék néhány érvet a forintosítás mellett, amin érdemes elgondolkodni.

Ha valaki 10 millió forint hitelt felvett, érthetően csalódott, ha több millió forint törlesztése után a tartozása most 14 millió forint. Ha ennek negyedét elengedik, akkor is 10,5 milliós marad a tartozása. De ha tartósan nem tud fizetni, akár már egy évnyi részlettel lemaradt, akkor nem valószínű, hogy a közeljövőben helyrerázódik anyagilag annyira, hogy rendezze ezt a hitelét. Tehát nem fizet továbbra sem, mire a hitelt előbb-utóbb felmondja a bank, és a lakását néhány év múlva elviszik a feje fölül. Feltehetően úgy adják majd el az ingatlant, hogy még ezután is többmilliós tartozása marad. Innentől kezdve semmi nem lehet a nevén, különben élete végéig üldözik a tartozás behajtásáért. (Erről már itt írtunk.)

Vagy forintosítja a hitelt, amin ugyebár tényleg elszenvedi most az árfolyamveszteséget (de ki a fene hiszi itt ma ebben az országban, hogy valaha is visszatérhet a 150 forintos svájci frank árfolyam?), és elengedik neki a tartozás negyedét. Ez valójában olyan, mintha 180 forinton végtörlesztene!

Igaz, hogy egy iszonyú drága forinthitelt kap a nyakába (ez egyébként nem is minden banknál igaz), amit feltehetően ismét nem fog tudni fizetni, de azzal, hogy a tartozás nagysága forintban mérve is csökken, lehetővé válhat, hogy eladja a lakását, és tiszta lappal, tartozások nélkül, esetleg némi megmaradt pénzzel folytassa az életét.

Tavaly ősszel körülbelül 140 ezer 90 napon túl tartozó jelzáloghiteles adós volt. Az MNB szerint legfeljebb 60 százalékuk felel meg a feltételeknek, de a felmondott hitelek és feltehetően magas forint törlesztőrészletek miatt csak 20-30 százalékuk élhet a forintosítással. Ez durván 30-40 ezer embert jelent.

Mi azt gondoljuk, sokaknak megadja a lehetőséget a forintosítás arra, hogy valami kiutat találjanak a teljesen kilátástalan helyzetből.

Sokba kerül mindannyiunknak, hogy megszabaduljanak az adósok a devizában felvett lakáshitelektől. A végtörlesztésnek, forintosításnak, árfolyamgátnak ugyanis ára van. Hibáztak, akik devizahitelt vettek fel? Vagy a bankok tehetnek az egészről? Esetleg a kormány, a jegybank vagy a felügyelet? Vagy a válság?

A válság sok mindenről tehet, éppen ezért nagyon jó bűnbak lehet belőle. Ha kinevezzük fő felelősnek, nem kell elgondolkozni a hibákon. Körülbelül annyira lehet hibás, mint egyik ismerősöm bírósági perében a talaj. A süllyedés miatt megrepedt falak okán beperelt kőműves ugyanis a bíró kérdésére, hogy ki a hibás a történtekért, azt felelte: a talaj. (Nem ő, aki nem alapozott megfelelően.) Ha tehát nincs válság, ezzel az egész problémával nem kell szembesülnünk, bár lehet, hogy a rosszul működő rendszer, az esztelen hitelkihelyezés előbb-utóbb magától is összedőlt volna.

A fő probléma ugyanis az volt, hogy devizában adósodott el a jövedelmét forintban szerző lakosság. De még ez is túlélhető lett volna, ha a devizahitelezés nem minden kockázatát hárítják a bankok az ügyfelekre, és ha ezekkel a kockázatokkal az emberek tisztában vannak. (Korábbi posztunkban arról írtunk, hogy a bankok megtehették, hogy egyoldalúan módosítsák a szerződéseket.) Szerintünk a kialakult helyzetért minden szereplő felelős. Az adósokon és a bankokon kívül hibás a jogalkotó, hogy nem hozott törvényeket a fogyasztók érdekében. Hibás a felügyelet, mert nem lépett fel határozottan a rendszer ellen, és a Magyar Nemzeti Bank is, amelyik a rendszerkockázatot nem jelezte megfelelően. Most szólok, mert rövid az emlékezet: az MNB elnöke 2007 márciusáig Járai Zsigmond volt (2001. márciustól), az előző Orbán-kormány pénzügyminisztere.

A hitelfelvevők ésszerűen jártak el

Nézzük meg, hogy 2004-ben hogyan nézett ki a lakáshitelek piaca. A devizahitelek kamata jóval alacsonyabb volt, mint a forinthiteleké. 5 millió forint esetében 15 éves futamidőnél 46 ezer volt a svájci frankos hitel törlesztőrészlete, míg a piaci kamatozású forinthitelé 79 ezer forint. Ésszerűnek tűnt tehát, ha valaki a svájci frankos hitelt veszi fel. Ma a kamatemelések és az árfolyamváltozások hatására körülbelül erre a 80 ezer forint körüli szintre nőtt a havi törlesztőrészlete a svájci frankos hiteleknek. Utolérve az akkori forinthitelt.

Íme, egy táblázat a múltból, 2004 szeptemberéből: 

 (5 millió forintos lakáshitel 15 évre)

A probléma ott van, hogy az ügyfeleknek halványlila fogalma sem volt róla, hogy mekkora kockázatot vállalnak. Amikor tájékozódni próbáltak, akkor bizony átverték őket.

Kockázatokról nem szóltak

A bankok az árfolyamkockázatra szó szerint legyintettek. Amikor már egy kicsit foglalkozni akartak az üggyel, akkor is az volt az általános, hogy azt mondták: készüljön úgy, hogy még 10-15 százalékkal többet tudjon fizetni, ha esetleg gyengülne az árfolyam. (Szó sem volt 70-80 százalékos drágulásról.) De ezeket a figyelmeztetéseket már csak jóval később hallhattuk, 2004-ben még csak arról volt szó, hogy még „csökkenhet is részlet”. A kamatkockázatot nem is említették. Ezt nem mendemondákból, hanem saját tapasztalatból tudom. Pénzügyi újságíróként sok cikket írtam a témáról, és sokszor ügyfélként érdeklődtem a bankoknál, így teszteltem a piacot.

A bankok rábeszélték az ügyfeleket a devizahitelekre. Mi magunk is számtalan példát ismerünk, amikor az ügyfél államilag támogatott lakáshitelhez juthatott volna, a bank mégis rá akarta beszélni a devizahitelre. Ez sokaknál sikerült is, hiszen használt lakás esetében még olcsóbb is lehetett a svájci frankos hitel, mint a támogatott forint hitel. (Ugyanis 2003 decemberében módosították a lakáshitelek támogatási rendszerét. Míg korábban a kamat és kezelési költség nem lehetett több 6 százaléknál a használt és 5 százaléknál új lakás esetén, addig a változtatással az éppen aktuális állampapírpiaci viszonyoktól függött a támogatás mértéke, így a kamat is. 2003 végén 12,5 százalék volt a jegybanki alapkamat, míg év elején csak 6,5 százalék, tehát jelentősen megugrott, 8-10 százalékra nőtt a támogatott hitelek ára. Ezzel indult útjára 2004 tavaszán a devizahitelek virágzása.)  Még államilag támogatott hitellel rendelkező ügyfelet is át akartak irányítani svájci frankos hitelre.

Jól emlékszem, amikor magukat nagynak tartó bankárok arról győzködtek mindenkit, hogy a devizahitelezés a hosszú távú kölcsönöknél nem kockázatos. Mert hamarosan csatlakozunk az eurozónához (azóta is folyamatosan hamarosan, bár most már erről szó sincs).

Persze az adósok esetében nem kiskorúakról van szó, és senkinek nem tartottak pisztolyt a fejéhez, hogy devizában adósodjon el. Éppen ezért felelősek az adósok is a kialakult helyzetért, mert nem lett volna szabad kicentizni a törlesztőrészletet. Bár a bankok azt szajkózták, hogy nőni fog a jövedelmed, nőni fog az ingatlanod értéke, nyugodtan adósodj el, némi önuralom az adósok részéről sem ártott volna. A kételynek ott kellett volna motoznia: mi van, ha nem nő, hanem csökken a fizetésem – ahogy ez a valóságban történt az elmúlt években -, mi van, ha nem nő, hanem csökken az ingatlan értéke.

A halasztott tőketörlesztéses hitelek (amikor éveken át csak kamatot fizet az ügyfél, és később kezdi el magát a hitelt visszafizetni) időzített bombaként robbantak a rendszerben. Így lett a 22 millió forintos hitelből 38 millió – csak az árfolyamváltozás miatt -, miközben az adós 7 milliót fizetett.

Most a kormány eltüntetné a devizahitelek döntő részét. A végtörlesztés, a forintosítás, az árfolyamgát, az eszközkezelő, mind pénzbe kerül. Ennek árát az adósok, a bankok, az állam, és ezen keresztül minden állampolgár fizeti.

Folyamatosan emelik a bankok a devizahitelek kamatát. A válság kitörése óta az árfolyamok elszállása mellett újabb és újabb kamatemeléssel kénytelenek szembenézni az adósok. Pedig annak idején a devizahitel jó döntésnek tűnt. A kockázatokról a bankok hallgattak, a szerződések egyoldalúak voltak. 

Az AXA május elsejétől 1,15 százalékponttal emelte az általa korábban folyósított devizahitelek kamatát. Egyes kölcsönöknél az emelés ennél valamivel alacsonyabb mértékű volt. Az MKB május 7-étől lép. Az alacsonyabb összegű, egyéves kamatperiódusú svájci frank kölcsönök kamata ezután 8,3 százalékra, az eurónál ez 9,7 százalékra rúg. A Budapest Banknál a 2010 előtt felvett frankhitelek már április közepén drágultak, átlagosan egy egész százalékponttal (akadt ennél csekélyebb, de nagyobb változás is). Az FHB június 18-ától a devizahitelek (euró és svájci frank egyaránt) kamatát 0,5 százalékponttal emeli.

A válság kitörése óta nemcsak az árfolyamok elszállásával kellett szembenéznie az adósoknak, hanem a folyamatos kamatemelésekkel is. Míg 7-8 évvel ezelőtt kevesebb, mint 6 százalék volt egy svájci frank alapú lakáshitel kamata és kezelési költsége együttesen, addig ez mára 9 százalék környékére nőtt. Az euró alapú hiteleknél 7 százalék környékéről emelkedett 9-10 százalék környékére. Persze találhatunk ennél még drágább kölcsönöket is, hiszen a bankok megtehették, hogy olyan mértékben változtatták a hitelek árát, ahogy nem szégyellték.

Meg lehet érte kövezni, de én személy szerint nem tartottam nemhogy törvénysértőnek, de etikátlannak sem azt, hogy a bankok a deviza alapú lakáshiteleknél vételi és eladási árfolyamot alkalmaztak. Ez benne volt a szerződésben, amikor az ügyfelek aláírták, így előre tudni lehetett, hogy ezen a bank nyerészkedik. (Lásd OTP ítélet.) Az persze már más kérdés, hogy a vételi és eladási árfolyam közötti rést (marzsot) kényük-kedvük szerint szélesíthették, és a már bankhoz kötött adós csak a bank jóindulatában bízhatott, és abban, hogy az nem lesz túl mohó. Mert ugyanakkora hitel esetében többszörös volt a különbség abban, hogy mennyit keresett az árfolyam-különbözeten egy-egy bank. A hitel törlesztésekor már monopolhelyzetben volt a pénzintézet (jellemzően nem lehetett devizában törleszteni), az ügyfélnek nála kellett átváltani a forintját. Ha pedig profitnövelés céljából, egyoldalúan szélesítette a marzsot, akkor ez már erőfölénnyel való visszaélés, és ezen nyugodtan találhatott volna fogást a GVH (Gazdasági Versenyhivatal) és a PSZÁF is.

Ami nálam kiverte a biztosítékot – és nem most, hanem már 2004-ben, a devizahitelezés felfutásának elindulásakor - az volt, hogy a feltételeket a bankok úgy változtathatták, ahogy akarták. Egyoldalúan. Kötöttségek nélkül. Idézem egy akkori cikkemből az egyik bankvezért: „Vállalati ügyfeleimnek nem tudnék ilyen hitelt értékesíteni"

Ezzel azonban hajdanán senki nem kezdett semmit sem.

(A devizahitelekkel nyakunkba szakadt gondok és felelősség kérdésének boncolgatását a későbbiekben még folytatjuk.)

Lovas Judit

Adva van egy hiányos és elkent jogszabály és az azt alkalmazó bankok. Az adósok tehát teljesen kiszolgáltatottak, hiszen a pénzintézeteken múlik, kinek nehezítik vagy könnyítik meg  deviza alapú jelzáloghitelének forintra váltását. Bekavarhat még a kormány és a nemzetközi pénzpiacok alakulása is. Nem mindegy ugyanis, milyen árfolyamon váltják át a hitelt.

A bankoknak április 15-éig kellett értesíteniük adósaikat (akik már tavaly szeptember végén 90 napon túli hátralékban voltak legalább 78 ezer forinttal, és a csúszás azóta is fennáll, de a hitelt a bank még nem mondta fel) a devizahitelük forintra váltásának lehetőségéről. A jogszabály szerint az adósok kölcsönét a bankok forintra váltják majd a 2012. május 15. és június 15. közötti jegybanki középárfolyam átlagán, és a tartozás 25 százalékát elengedik. Fontos kitétel még, hogy a fedezetként szereplő ingatlanok összértéke nem haladhatja meg a 20 millió Ft-ot.

Azonban vannak olyan devizaadósok, akik máig nem kaptak értesítést, miközben a procedúrát május 15-ig kellene elindítaniuk. A törvény szerint az adósnak nyilatkoznia kell arról, hogy a késedelembe esésének oka a fizetőképességében beállott jelentős, igazolható romlás volt. Az eredeti tervek szerint külön végrehajtási rendeletben szabályozták volna, milyen okokat fogadhatnak el a bankok, és azt pontosan milyen papírokkal kell igazolni. A kormány viszont végül nem bíbelődött a részletekkel (törvény sem született, csupán az árfolyamgáthoz benyújtott egyik módosító révén indulhatott el a folyamat).

Bank és jóindulat?

Most tehát az ügyfelek a bankok jóindulatában bízhatnak. Egyelőre úgy tűnik, elég egy nyilatkozat. Ugyanakkor a forintosítás egyáltalán nem biztos, hogy bármit is megold az ügyfélnek. Igaz, hogy a hitel negyede ugrik, de egyáltalán nem mindegy, hogy mennyibe kerül az új, forint alapú hitel. Kérdés, hogy azt tudja-e valaki fizetni.

Szabályozás híján ebben is eltér a banki gyakorlat. A CIB a FIX3 Megoldás hitelét ajánlja erre a célra. Ehhez az első periódusban (ha a hitel futamideje ezen túlnyúlik) három éven keresztül igényelhető a forintban fizetendő törlesztőrészlet 50 százalékos könnyítése is. Mint a bank modellszámításából kiderül, a 11,35 százalékos kamatozású kölcsönnel az első három évre majdnem 60 százalékkal csökkenhet az eredeti (az, amit ugye, az adós nem tudott fizetni) törlesztőrészlet. Ezt követően azonban a teher – a tartozás negyedének elengedése dacára – a jelenlegi szintre emelkedik.

A K&H ügylettípusonként, illetve a törlesztési múlt alapján határozza meg a feltételeket. Az OTP Átváltó hitelét kínálja, ami roppant drága, jelenleg a háromhavi Bubor felett 6,15 százalékponttal (ez jelenleg 13,39 százalék) kamatozik. A BB-nél azt a tájékoztatást kaptuk, hogy a kiváltó hitelek kondíciói megfelelnek a hirdetményében megtalálható kondícióknak. Ennél pedig a felár a hathavi Bubort 5,7 százalékponttal haladhatja meg, ami szintén 13 százalék feletti kamatot jelent.

Árfolyamtól is függ

Az adósok az átváltási árfolyamnak is ki vannak szolgáltatva. Egy 160 forintos svájci franknál felvett 5 millió forintos hitel utáni tőketartozás 4 év alatt például alig csökkent. Márpedig így az adós hitele 7,5 millióra nőtt 240 forintos árfolyamnál, 7,18 millióra 230 forintosnál és 6,87 millióra 220 forintosnál. (Nem mintha azt gondolnánk, hogy 220 forintra csökkenne a következő másfél hónapban a svájci frank ára, de azért érdemes elgondolkodni azon, hogy egy normálisabb gazdaságpolitikánál mennyivel kisebb lenne a fennálló hitel.)

Amikor pedig a negyedét elengedi a bank, akkor a felsorolt árfolyamoktól függően 5,6 millió, 5,3 millió illetve 5,15 millió forintos hitele maradna az adósnak.