AZ ÉN PÉNZEM

Élete végéig üldözhetik az adóst a bankok, amíg nem vezetik be a magáncsődöt Magyarországon.

Andreáék 2007 őszén vettek fel 22 millió forintnyi svájci frank alapú hitelt. (A történet igaz, a nevet megváltoztattam.) A férj saját vállalkozásában dolgozott kőművesként, így két kezével építtette fel a házukat a hitel és 7 millió forintos megtakarításuk segítségével. A bank anno 42 millióra értékelte az elkészülő ingatlant. A hitel akkor kedvezőnek tűnt, ugyanis mindössze havi 110 ezer forintot kellett fizetni. Na, igen, ugyanis egy halasztott tőketörlesztéses konstrukciót adtak, így 5 éven át csak a kamatot kell fizetni. Csakhogy már egy év után az árfolyamváltozás miatt megugrott a havi részlet, erre jött a kamatemelés, így pillanatok alatt havi 250 ezer forintra emelkedett a havi teher. És ebben még mindig nincs benne a tőketörlesztés, ami ősszel indulna. A család hónapok óta nem tud fizetni. A válság miatt csökkent a férj számára a munkalehetőség, a kilátástalan helyzetre szép fokozatosan megy rá az egészségük is…

Próbálkoztak egyezségre jutni a bankkal, de nem megy. A hitel mára 38 millió forintra nőtt az árfolyamváltozás hatására, míg a lakást 27 millióért sem tudták eladni. Ennyiből tudtak volna végtörleszteni úgy, hogy a bankot a 180 forintos árfolyamon kifizessék. Így sikerült volna megszabadulni az adósságtól, bár elveszett volna minden befektetett megtakarításuk és minden befektetett munkájuk. De legalább 38 évesen nullán állhattak volna, tiszta lappal indulhattak volna. Megérte volna – ahogy mondták – mert ezt a terhet már nem bírják cipelni.

De a ház nem kelt el. Az ingatlanpiac döglött, hitel nincs és nem is lesz, így reménykedni is elég nehéz. Az árfolyamgát rendszere sem segítene rajtuk, mert az ősztől induló tőketörlesztéssel együtt is 200 ezer lenne a havi fizetnivaló (180 forintos árfolyamon), de ezt sem lesznek képesek munkából kitermelni.

Bár jelentkezett egy készpénzes vevő, aki most 25 millióért elvinné a házat, a bank ebbe nem megy bele. A jogszabályok szerint nem is mehet bele. Hiszen a nyilvántartott, mai árfolyamon 38 milliós hitel fedezetét nem engedi elkótyavetyélni. Majd elkótyavetyéli ő maga. Arra ugyanis lehetősége van, hogy behajtócégnek eladja – akár 10 millióért -, azok pedig ennyiért is továbbadhatják a bank által annak idején 42 milliósra értékelt házat. Ha pedig 10 millióért kel el, majd elkezdenek követelni a családon további 28 millió (38-10) forintot.

A helyzet kilátástalan. Andreáék mindent eladtak, a nagymamához költöztek. Vigye a bank a házat, csak hagyja őket békén. De nem fogja. Életük végégig üldözni fogják őket a fennmaradó tartozásért, amit senki nem töröl el. Életük végégig nem lesz a nevükön semmi, és nem is lehet, mert a bank lecsap rá.

Persze fel lehet tenni a kérdést, hogy miért csak az adós visel minden kockázatot. Hol a bank kockázata? Egy jelzáloghitelnél miért nem lehet bevezetni azt, hogy az adósság csak az ingatlanig terjed? Ha viszi a bank, nincs több adósság sem!

Nem véletlenül merült fel többször is a magáncsőd intézményének bevezetése. Az Index pénteken azt írta, hogy az NGM nem javasolja a kormánynak a magáncsőd bevezetését. Mire a minisztérium gyorsan kiadott egy közleményt: nem igaz, hogy nem támogatja. A kormánynak még nincs álláspontja a magáncsődről.

A parlament alkotmányügyi bizottsága február végén nyújtott be egy indítványt, amelyben – többek között – felkérik a kormányt, hogy vizsgálja meg a természetes személyek adósságrendezésével kapcsolatos eljárás szabályainak, vagyis a magáncsőd jogintézményének bevezetését. Ez ugyanis az indoklás szerint (a nemzetközi tapasztalatok alapján valójában is) komplex módon tudná segíteni mind a devizahitellel rendelkező adósok, mind a más módon adósságot felhalmozó, fizetésképtelen emberek problémáit. Az indítványban határidő is szerepel: a beszámolót (tehát még egyáltalán nem a törvényt) a kormánynak legkésőbb 2012. augusztus 31-ig kellene benyújtani a bizottságnak.

Hát, gratulálok! Közel 2 év kormányzás után még csak álláspont sincs az ügyben, nemhogy jogszabály. Pedig az MNB is javasolta a novemberi stabilitási jelentésében a magáncsőd bevezetését.  Ez ugyanis megadná a tiszta lap lehetőségét a valóban menthetetlen, de együttműködő adósok számára. Ugyanis úgy tudnának az emberek az erejükhöz mérten fizetni, hogy nem üldöznék életük végéig őket fizetési meghagyásokkal. És nem kellene életük végéig „menekülniük”. Nem maradnának nincstelenek – hiszen a bedőlt adós semmit nem vesz a nevére, nehogy elvigyék -, nem dolgoznának feketén – különben letiltják a fizetésüket, és még adót is fizetnének. Ilyen egyszerű lenne. Csak valahogy nem akaródzik a törvényeket meghozni. Mert vannak ellenérdekelt felek, az pedig úgy tűnik, hogy a döntéshozók közül senkit nem izgat, hogy sokan ebbe szó szerint bele fognak halni.  

Ma senki sem akar lakáshitelt felvenni, de ha mégis szeretne, nem adnak a bankok. A helyzet javítására akadnak ötletek, de úgy tűnik, ezek jobbára politikai vitába fulladhatnak. Az állami támogatás és a szocpol hozhatna némi élénkülést, de a szakemberek ezektől sem várnak túl sokat.

Mint előző cikkünkben leírtuk, a jegybank a jelzáloglevél piac felszabadításában látna esélyt a lakáshitelezés némi megtámogatására. A pénzügyi felügyelet (PSZÁF) erre gyorsan reagált, érvelésében érdekes módon kiemelten szerepeltetve, mennyire fontos is az intézményi és szabályozási környezet stabilitása. Ez a szempont pedig korábban egyáltalán nem bukkant fel a bankadó, a magánnyugdíjpénztári rendszer „kinyírása", illetve a végtörlesztés lehetőségének ripsz ropsz bevezetése kapcsán. A PSZÁF akkor jobbára hallgatott, pedig elsősorban éppen ezek az intézkedések bolygatták annyira fel a piacot, hogy most vészintézkedéseket fontolgat az MNB.

Nincs ezen persze semmi csodálni való, hiszen – mint azt a felügyeleti érvelés néven is nevezi – a jegybanki javaslat liberalizációt jelent. Már a szó is borzalmas mostanában!

Az igazsághoz hozzátartozik, hogy a mai helyzetben még az MNB elnöke, Simor András által jelzett 0,5-0,8 százalékpontos kamatcsökkenés (ami várható lenne a változások után) is szinte észrevétlen lehetne. A kamatok ugyanis olyan magasságba szárnyaltak már fel, hogy ekkora csökkenését szinte meg sem éreznének az adósok. Ráadásul azon, hogy senki sem akar hitelt felvenni, illetve adni, az ilyen lépések önmagukban biztosan nem segítenek. Lassan úgy néz ki, a lakáshitelezést semmi sem húzhatja rövid távon ki a gödörből.

A bankok egy része a szocpol újbóli bevezetésétől és az egyéb állami támogatásoktól vár némi élénkülést. Az OTP Jelzálogbank most kiadott elemzése viszont ezekben sem talál túl sok fogódzót. Mint írják, a szocpol és az - egyelőre még az EU illetékes szervének jóváhagyására váró - új lakások vásárlására felvehető államilag támogatott hitelek mind üdvözlendő lépések, de nem lendíthetik igazán fel az idei keresleten.

A szocpolnál a gyerekszámtól függő minimális lakásmérethez rendelt támogatási összeg túl alacsony ahhoz, hogy vásárlásra ösztönözze az amúgy csekély önerővel rendelkezőket. Az idei várakozásokat emellett az OTP szakemberei szerint lehűtheti a bizonytalan makrogazdasági környezet, valamint – ahogy szépen megfogalmazzák:  „annak a vélekedésnek a beigazolódása, hogy a végtörlesztés nagyon sok család és háztartás megtakarításait nullázta le”.

Azt a folyamatot nagyon jól ismeri mindenki, amikor a termelőtől olcsón vett gyümölcs a közvetítő hálózaton áthaladva méregdrágává válik, mire a fogyasztókhoz elér. A lakáshitelezésnél is rá lehet bukkanni hasonlóra, de ennek megértése már sokkal bonyolultabb. Vegyünk egy bankot, amely úgy ad hosszú távra kölcsönöket, hogy csak néhány hónapra tud biztosan betétet szerezni hozzá. Normális piaci körülmények között ez nem is jelenthet akkora gondot, de mostanában minden van itt, csak nem normál piaci környezet.

Az MNB már egy ideje szorgalmazza, hogy jelzálogleveket (amelyek hosszabb futamidejűek, és fedezetüket az így gyűjtött pénzzel hitelezett ingatlanok jelentik) ne csak speciális intézmények, hanem az ingatlanhitelezésben részt vevő bankok is kibocsáthassanak. Megszűntetnének tehát egy lépcsőfokot (most amelyik bank ilyen papírokkal szeretne pénzhez jutni, csak külön e célra létrehozott hitelintézettel tehetné). A jegybank ráadásul vállalná, hogy venne ezekből az értékpapírokból. (Ez is fontos, hiszen például a magánnyugdíjpénztári vagyon „államosításával” százmilliárd forintos kereslet esett ki a jelzáloglevelek piacáról.)

A gondolat elsőre nagyon vonzó. Simor András jegybankelnök szerint ezzel 0,5-0,8 százalékponttal lejjebb mehetnének a kamatok. Sok banknál gondolják úgy, hogy a lépés az egész jelzálogpiac fejlődését (így hosszabb távon a lakossági lakáshitelezést is) érdemben segíthetné. Nyilvánvaló persze, hogy nem mindenki tapsikol. Különösen nem nézi lelkesen ezt a tervet a piacon jelenleg tevékenykedő két, az FHB és az OTP fennhatósága alá tartozó jelzálogbank.  (Már csak azért sem, mert a torta amúgy is egyre kisebb. )

Érdemes kicsit visszatekinteni a múltba. Az elképzelés eredetileg az volt, hogy egyetlen állami jelzálogbank legyen. Azután – rossz nyelvek szerint a Fidesz számára tett gesztusokért cserében, az OTP vezér, Csányi Sándor közbenjárására – felszabadították ezt a piacot. Az FHB-t privatizálták, mellette pedig az OTP hozott létre ilyen bankot, ami meg is tudott kapaszkodni. A külön cég alapításának költségei miatt a kisebb szereplők nem sok eséllyel szálltak be (korábban egyetlen volt, amely megpróbálta, de végül elkullogott).

Nem véletlen tehát, hogy a kereskedelmi bankok nem sok reményt fűznek Simor kezdeményezéséhez. Már csak azért sem, mert – mint köztudott – az MNB és a kormány kapcsolata nem éppen felhőtlen. A jelzáloglevelek jelenlegi kibocsátóinál viszont alighanem éppen ennek fordítottja a helyzet.

Hiába választja ki valaki gondosan, hol nyisson Start-számlát, a kondíciók gyakran változhatnak a futamidő alatt. Ezen nem szabad keseregni, egyszerűen lépni kell.

Az elmúlt években összesen közel 330 ezer gyereknek nyitottak Start-számlát, amire rákerül a babakötvény, és ezen felül az állam és a szülők is befizetnek. Nem mindegy azonban, hogy mennyit hoz az itt gyűjtögetett pénz. Érdemes nyomon követni a változásokat, hiszen a kamatok különbsége a végén többszázezer forintot jelenthet.
A mostani ajánlatok a kamatokra persze nem 18 évre szólnak, ráadásul a legtöbb helyen jelenleg (akciósan) díjmentes a számlavezetés. Az elmúlt csaknem 20 év pénzügyi szakújságírói múltja azt mondatja velem: amint elég nagy lesz egy-egy helyen a számlát vezetők száma, ezek a kedvezmények gyorsan elillannak majd. Persze a számlán tartott pénz 1 százalékánál akkor sem kérhetnek többet (ebben maximalizálja a jogszabály), de nem árt résen lenni.

Elsősorban persze nem a költségek, hanem a pénznél elérhető gyarapodás mértéke miatt. A szolgáltatók ugyanis gyorsan változtathatnak, így a start-számlások örömére az utóbbi időben kamatot emeltek. Mostanra azonban kivétel is akad.

Az eddig kiemelkedő, 10 százalékos kamatot adó Fókusz takarék például épp holnaptól vágja vissza 8 százalékra a kamatot. Igaz, ezzel még mindig a legtöbbet nyújtók között van. Sokan jóval (és tartósan) kedvezőtlenebb hozam esetén is maradnak, pedig a váltást meg lehet komolyabb vérveszteség nélkül is úszni.

A kedvezőtlen kamatozású Start-számlákból ki lehet szállni, bár előtte érdemes tisztázni, pontosan mit tartalmaz a korábban aláírt szerződés. Ugyanis portálunkhoz érkezett olyan jelzés, hogy a számla áthelyezésénél az egész éves kamatot bukták, miközben az egyes bankok hirdetményében erről szó sem volt.

Az azonban nem mindegy, hogy a kamatot évente hány alakalommal írják jóvá (ettől nagyban függ az is, valójában mennyit fial egy év alatt a pénz). Ha ugyanis csak egyszer, és épp előtte váltanánk, akkor lehetséges a közel éves kamat bukása. Mindenesetre az ördög a részletekben rejlik. Épp ezért  -bár tudom, hogy rém undok dolog – sajnos végig kell olvasnunk a hirdetményeket. Amiről pedig nem találunk információt, arról érdeklődjünk.


TOP ajánlatok:

Bank neve           Éves kamat
Fókusz takarék            8%
DBR Bank                    8%
CIB                            7,5%
Unicredit                      7%

 

Korábbi posztunk a Babakötvényről és Start-számláról:

Viszik a Start-számlát

Start-számlát a babának

Az árfolyamgát tényleg segít, de csak annak, aki maga is tesz érte. Nyárnál előbb azonban nem számíthatunk a törlesztőrészletek csökkentésére. Aki megcsúszott a fizetéssel, annak érdemes ledolgoznia a hátrányból, hogy jogosult legyen a belépésre.

Benyújtották végre a parlamentnek az árfolyamgátról szóló törvénymódosítást. Ennek köszönhetően tényleges segítséget kaphatnak a devizahitelesek az államtól és a bankjuktól. Ahogy korábban is megírtuk, aki belép a rendszerbe, 180 forintos svájci frank, 250 forintos euró és 2,50 forintos japán jen árfolyamon törleszthet a legfrissebb módosítás szerint 2017. június végéig. A törlesztőrészlet e feletti része pedig kettéválik egy tőkeszámlára és egy kamatszámlára. A tőkeszámlán gyűlik az ügyfél tartozása (ez az úgynevezett gyűjtőhitel-számla), a kamatszámlát pedig az állam és a bank fizeti.

A törlesztőrészletünk tőketörlesztésből és kamatból áll. A legjellemzőbb hitel, az úgynevezett annuitásos hitel esetében (amikor ugyanannyi a havi részletünk éveken át), az első években a részletek legnagyobb része a kamat és csak igen kis hányada a tőkefizetés. Aztán évek alatt növöget a tőketörlesztés, és egy 20 éves hitel esetében körülbelül 10-15 év után lesz fele-fele a kamatfizetés és a tőketörlesztés.

Most tehát érdemes mindenkinek előkapnia a bankjától kapott legutóbbi értesítőt, és megnézni, mennyi is a kamat- és mennyi a tőkefizetés a havi törlesztőjében.
Korábbi példánk szerint: egy 5 évvel ezelőtt felvett, 5 millió forintos, svájci frank alapú hitel kezdeti törlesztőrészlete 43 ezer forint volt. Mostanra (250 forintos árfolyamon) a kamatemelkedés hatásának is köszönhetően mintegy 80 ezerre nőtt. Ha jön az árfolyamgát, 51 ezer forint körülire csökken a havi részlet. De az árfolyamgát feletti 29 ezer forintból csak a tőkerész fog a gyűjtőszámlára kerülni 2017. június végéig. Tehát esetünkben a teljes törlesztőrészletnek csak 12 százaléka a tőketörlesztés, a többi kamat. Így 29 ezer forintból 25 ezret a bank és az állam fizet. Mindössze 3400 forint gyűlik a gyűjtőszámlán. És kamatozik 3 havi Buborral.

Szerintünk ez tényleg jó megoldás, de résen kell lenniük az adósoknak. Ugyanis saját maguknak kell a bankjuknál bejelentkezniük az árfolyamgát rendszerébe. Ide csak azok kerülhetnek automatikusan, akik még tavaly kérték az év végével megszűnt gyűjtőhitel-rendszert. Figyelni kell tehát, mert a bankok közül várhatóan nem mindegyik fogja reklámozni az új lehetőséget. Egyelőre ugyanis úgy tűnik, hogy ez nem kötelező nekik.

Fontos kitétel, hogy csak az kérheti ezt a megoldást, aki nem csúszott többet 90 napnál a részletekkel. Aki ennél többet késett, annak érdemes ledolgoznia a hátrányból. Ha ugyanis sikerül 90 nap alá szorítania a hátralékát, akkor már jogosult a részvételre. Tehát most kell gyorsan összeszedni a családból a tartalékokat. (Akik szeptember végén már több mint 90 napos csúszásban voltak, azokra más törvény vonatkozik. Ők azok, akiknek majd forintosítják a hitelét és a negyedét elengedhetik.)

Kizáró ok még, ha az eredeti (még tavalyi) gyűjtőhitelhez hasonlóan az ingatlan értéke meghaladta a 30 millió forintot a hitel felvételekor. Akkor sem jogosult az adós a részvételre, ha banki fizetéskönnyítő programban vesz részt. A sima futamidő-hosszabbítás nem számít annak, tehát ha valaki ilyet kért, akkor beléphet az árfolyamgát-rendszerbe. A többieknek pedig célszerű valahogy gyorsan lezárni ezt a fizetéskönnyítő programot. (Persze csak ha mód van rá.)

Érdemes úgy számolni, hogy ha tényleg gyorsan átmegy a törvény az Országgyűlésen, és áprilistól valaki be tud jelentkezni, akkor is legkorábban júliusban csökkenhet a részlete. Addig tehát mindenképp ki kell húzni. Ugyanis 60 nap az ügyintézési idő, és a törvénymódosítás szerint az ügyintézés sorrendjében előnyt élveznek a közszolgák. A többi állampolgár csak utánuk jöhet. Na, ja… Első körben a haverok. Ráadásul le kell dolgozni azt a blamázst is, hogy semmi sem lett a végtörlesztéshez nyújtott támogatott forinthitelből, amit a kormányfő még karácsony előtt levélben ígért meg nekik. Hiszen a közalkalmazottak most ugyanazt kapják, mint a pórnép (ami egyébként nem rossz), csak a gyűjtőhitel-számlán kamatozik kedvezőbben a hiteltartozásuk.